Финансы
Бизнес
Маркетинг
Кейсы
Подписаться
Телеграм-канал
Что происходит в строительной сфере сейчас
Рынок недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последние пять лет. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, в 2025 году запуск новых проектов снизился на 24% и составил 33,3 млн м². Это самый низкий показатель с 2020 года по количеству объектов и с 2021 года по общей площади.
Высокая ключевая ставка — один из главных негативных трендов. Ее увеличение привело резкому скачку стоимости ипотеки и кредитов для бизнеса.
У застройщиков выросли затраты на проведение работ, и денежные потоки тоже уменьшаются из-за падения спроса. В результате приходится сокращать финансирование новых перспективных проектов и даже отказываться от их реализации. Только за счет ставки финансирования повышение затрат достигло в текущем году около 12%.
С 2020 по 2023 годы строительный бизнес был в стадии активного роста и в строительных компаниях фиксировали маржу в 40%. Сегодня маржинальность в 20% считается хорошим показателем, и не каждый застройщик может его достичь.
Снижение спроса определяет предложение: готовые проекты продаются медленнее, так как не у всех есть деньги на покупку жилья или возможность брать ипотеку под высокий процент.
С финансированием тоже есть сложности, например, из-за низких темпов роста цен на недвижимость интерес частных инвесторов к ней снизился.
В ближайшие пару лет мы не видим признаков изменения тренда — подобных пиковых точек спроса на коммерческую и жилую недвижимость, что наблюдали в прошлую пятилетку, не предвидится.
В этой ситуации выигрывают крупные девелоперы: у них есть возможность предоставлять льготную ипотеку, а это в условиях снижения покупательской способности играет ключевую роль.
Для малых игроков рынок первичного жилья просто закрыт, а схема «купил землю → построил на ней несколько домов → продал» уже не работает, так как спрос на вторичный рынок упал.
Чтобы продать недвижимость на вторичном рынке, многие вынуждены ставить цены уровня прошлых лет. Например, продают готовый коттедж на 15–20% ниже текущего рынка, по ценам 2023 года, но все равно не могут найти покупателей.
Поправки в Налоговый кодекс также приведут к удорожанию строительных объектов. Компании на УСН и патенте, у которых появится обязанность уплачивать НДС с 1 января 2026 года, будут вынуждены поднять цены на размер налога для сохранения рентабельности. Крупных игроков изменения коснутся в меньшей степени, так как они смогут принять повышенный НДС к возмещению.
По различным оценкам, цены на строительство могут вырасти на 15–30%, но при этом падение спроса будет сдерживать повышение стоимости.
Если у компании достаточно запаса в виде накопленного капитала, то она сможет себе позволить не поднимать цены выше 15%. Если деньги брать неоткуда, то придется повышать до 30%.
💡 Кроме поправок в Налоговый кодекс есть и другие изменения: с 1 марта 2026 года вступят в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ.
Главное нововведение — введение единых правил саморегулирования для всех СРО и более жесткий контроль за участниками. Например, компании будут обязаны в течение трех рабочих дней уведомлять СРО о каждом заключенном договоре и судебных исках. Также необходимо будет извещать организацию об увольнении работника — эта мера направлена против фиктивного трудоустройства.
Любому генподрядчику в настоящих условиях нужно минимизировать риски по неисполнению. Поэтому он будет искать среди исполняющих работы бригад только надежных, кто не сорвет сроки, потому что каждый риск будет измеряться рублями.
В итоге на рынке останутся честные застройщики, потому что те, кто работал с нарушениями, просто не получают разрешения на вступление в СРО и не будут допущены к госконтрактам в том числе.
Также с 2026 года перестанет действовать мораторий на штрафы за срыв сроков сдачи жилья. Марат Хуснуллин объяснил решение тем, что доля незавершенных проектов выросла до 19%, затронув 132 тысячи дольщиков. При этом правительство разрабатывает механизм реструктуризации штрафов, чтобы снизить финансовую нагрузку на строительные компании.
Тренды строительства на 2026 год
Коттеджные поселки. Несмотря на общий тренд снижения спроса, застройщики продолжают активно выводить новые проекты, рассчитывая, что после снижения ключевой ставки покупательская активность вырастет и рынок «отыграет» просадку. Так, в начале 2025 года в Подмосковье выставили на продажу 55 500 лотов — на треть больше, чем годом ранее.
«РБК» со ссылкой на агентство недвижимости «Инком» сообщает, что цены на новые частные дома за год выросли на 33% и достигли 33 млн ₽. Вторичка, предсказуемо, подешевела — стоимость объектов упала на 7% и составила 24,7 млн ₽.
Люди стали тщательнее подходить к выбору загородного жилья, поэтому выиграют те застройщики, кто сможет выделиться среди конкурентов. Например, предложить развитую инфраструктуру (площадки, корты, зоны отдыха), льготную ипотеку и управляющую компанию.
Но здесь есть риски: допустим, если застройщик не сможет выполнить то, что он обещал в части каких-то инфраструктурных решений, то он может получить судебные иски от недовольных заказчиков, ведь они покупали дом не за 4 млн ₽, а за 15 млн ₽ ради конкретных преимуществ.
Офисные помещения. В этом сегменте востребованы только помещения с хорошей локацией — объекты в непроходных местах приносят владельцам убытки.
На фоне общего падения спроса на недвижимость, доходность от сдачи в аренду снизилась. Это привело к оттоку частных инвесторов, которые зарабатывали на покупке и сдаче в аренду таких объектов.
Производственные помещения. Этот формат востребован у небольших производственных компаний: им сложно найти подходящие помещения для работы — старые здания не проходят по пожарным и техническим нормам, а спрос на новые объекты превышает предложение.
Складские комплексы. За 9 месяцев 2025 года в регионах России, без учета Москвы и области, ввели в эксплуатацию 3,2 млн м² — это рекордный объем за все время, сообщает «Стройгазета» со ссылкой на CORE.XP. При этом более половины всех новых складских площадей заняли маркетплейсы.
Склады и производственные объекты строятся не так активно, как в прошлую пятилетку, но это более рентабельно: наличие своего или арендованного склада позволяет компаниям подойти комплексно к логистике, минуя посредников и сокращая расходы.
Ремонтные работы. По данным ТАСС, за первые три месяца 2025 года россияне потратили на обновление жилья 133,9 млрд ₽ — на 19% больше, чем годом ранее — такие результаты показало исследование издания «Бизнес-секреты», на которое ссылается агентство. И дело не только в инфляции: заказов на ремонтные работы стало больше. Поэтому для активно развивающихся малых подрядных организаций ремонты — источник дохода, который позволяет удержать и даже увеличить прибыль.
У фирм с хорошей репутацией есть заказы на три месяца вперед, и ремонтные работы становятся стабильным источником дохода на 3–6 месяцев вперед.
Госконтракты. Тендеры для малого бизнеса— возможность получать стабильные заказы: согласно 223‑ФЗ, не менее 25% от всего годового объема закупок госкорпораций должно приходиться на компании из числа МСП.
Но важно учитывать,что российский бизнес сталкивается с задержкой платежей со стороны госкомпаний по контрактам по 223‑ФЗ. «Ведомости» со ссылкой на Федеральную антимонопольную службу пишут, что в 2025 году число административных дел по неплатежам выросло до 1173 против 980 за прошлый год.
Федеральный институт развития малого и среднего предпринимательства также сообщили «Ведомостям», что в этом году зарегистрировали 482 обращения на сумму 3,6 млрд ₽.
Учитывая «бедный» бюджет на 2026 год, есть риск длительных задержек по госзаказам. Это приведет к тому, что многие компании будут в подвешенном состоянии продолжать ждать выплат, либо закрываться с большими долгами.
Советы эксперта
Постройте финансовую модель с учетом различных сценариев. Финмодель позволяет проиграть разные варианты развития событий и решить, насколько выгодно браться за проект и что будет при изменении различных параметров — себестоимости, повышения налогов и так далее.
🎁 Скачивайте бесплатный шаблон финмодели от экспертов Adesk
В финмодель обычно закладывают три сценария:
- Оптимистичный — компания берется за дополнительные проекты и зарабатывает сверх плана.
- Реалистичный — базовый расчет здесь и сейчас: какая точка безубыточности, сколько денег на счетах, сможем ли удержаться на плаву при текущих условиях.
- Негативный — урезаются все новые проекты, остаются только текущие обязательства, и при этом прогнозно часть заказчиков может не заплатить.
💡 Некоторые компании строят динамическую финансовую модель — она отличается от стандартной тем, что меняется с учетом фактических показателей бизнеса. Это позволяет более гибко подходить к планированию и быстрее реагировать на изменения.
Например, если фактическое движение денег по проекту изменилось, повысилась себестоимость, изменились условия в сроках производств работ или, в том числе, произошли подвижки в законодательстве и регламентах , модель автоматически пересчитывает прогноз на несколько месяцев вперед.
Такой метод сценарного планирования использует один из наших клиентов, и в 2025 году он успешно прошел «обкатку». В 2026-2027 году эта строительная компания планирует добавить в модель дополнительный функционал: оценку рисков по новым проектам и прогноз деятельности максимально в доступных сценариях (часто вплоть до выхода из проектов, прогнозы по которым падают до критического уровня).
Делайте уникальные проекты. Требования покупателей возросли кратно — при покупке жилья, будь то частный дом или квартира, люди тщательно изучают все: от локации и инфраструктуры до технологий строительства и наличия управляющей компании.
Компании, которые смогут предложить комплексную ценность, получат конкурентное преимущество в ближайшие годы. Когда территория закрыта и благоустроена, есть надежная УК, которая будет обслуживать жильцов и решать возникающие проблемы, покупатели готовы платить больше, так как в долгосрочной перспективе экономят время и сохраняют нервы.
Сокращайте издержки, где это возможно. Структуру расходов компании следует проработать на предмет оптимизации. Например, сменить поставщика сырья и материалов или задуматься о смене налогового режима.
Кадрам тоже стоит уделить внимание: один высококлассный специалист вместо двух посредственных может дать больший результат при сопоставимых или даже меньших затратах.
